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_评论:别对房产税抱有幻想

2017-11-19 20:47

 别对房产税抱有幻想

陈宁远

本来在中央经济工作会议之前,传说中的房产税似乎真的要来了。但这次会议并未明确是否开征房产税,对此前媒体报道的首批试点城市将会是上海和重庆两地,也未作澄清。虽然中央经济工作会议对地产价格作了要控制的表态,但价格是价格,税收是税收,两者之间并不存在有了后者的新品种,就一定会有稳定可心的地产价格。

也许现在争论房产税还有点早,即使各路神仙有鼻子有眼地把这个税说得天花乱坠,但这个税是否会来到中国,还真不好说。最大的担心也许不是这个叫房产税的新税种来到中国,最大的担心是叫这个名字的税种来了,而地产行业目前的一些税及其变种的某些费却并未消失。就如同燃油税出来之后,各种过路费不见得都取消了一样。

房产税的改革,说起来其实还有另外一个更大的名目,叫征收物业税。而这项更大的改革,从理论上分析是包括房产税改革的。若是画出基本框架,物业税是将现行的房产税(现在的房产税和准备新征的房产税,并不完全是同一个概念。因为现在征收的房产税是很单调的,是1986年制定的,不是针对地产市场化的税种,其第五条第四款明确说,个人所有非营业用的房产是不纳税的)、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等多种税费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。但这项改革难以实施,即便仅动房产税一项,成功的几率也不高,因为无法下手。

要说此时就可以开征房产税,委实不那么容易。表面上看,无论房产税也好物业税也好,作为针对土地、房屋等不动产的财产税,并非是一个举世所无的税种,需要中国人发挥超乎市场经济制度之外的想像力来创造。房产税乃至物业税实际很简单,就是要求房产和物业的承租人或所有者,每年缴纳一定的税款。不似我们现在土地出让金一次收了50年或者70年不等的费,房产税相当于分期付款,大体能够减轻购房者一次购房的负担,

但我国从2006年开始,先在北京、深圳、南京、重庆等6个城市和地区对物业税(房产税)进行“空转”试点,2008年试点城市数量进一步增加到10个。空转虽然虚拟,没有实际的资金参与,但一切步骤和真实征税流程相同。不过“空转”试点中,首先遇到的障碍,税基评估,至今也没有好办法克服。

因为我国现在不动产市场现价评估缺乏统一的独立标准。既无纳税人和税务部门共同认可的独立第三方评估机构,也无现成的统一数据可以直接使用。即使立刻找到大家认可的独立第三方,仅完成全国所有应税不动产的评估,需要的工作时间大约只有天知道。因为这涉及到千家万户各种不同类型、不同地区的房子,不是短时间就能够评估完的。

其次这是新增税种,对税务机关征收能力来说也是重大考验。目前我国税务机关征税对象主要是针对法人,而对个体工商户就采取简单一刀切的定额税方式了;个人所得税则大多采取单位代扣代缴的办法。如果对居民开征物业税,则意味着税务机关要直接面对千家万户的居民,如何高效征收而不扰民,现在税务机关如不扩大编制,力不从心是显然的。

最后,作为地产开发主要受益方的地方政府,对房产新税的态度很消极,因为这将使得地方政府失去巨额土地出让金,那可是它们收入的一大半。

总之,由于大到利益分配,细到税率、税基和征收对象的管理暂时都无法短时间解决,要把涉及这么大范围的利益变化搞好,困难之大超乎想像。

在抉择艰难的时刻,人们唯一拥有的幻想是改目前“购房成本高、使用成本低”为“购房成本低、使用成本高”,有可能暂时平抑房价。但国家的征税能力直接调控地产市场,却是个未知数。因为日本、美国都征收物业税,它们也有地产泡沫。也许任何征税的手段,都不是市场价格泡沫的良药。

无论如何,房产税暂时都无法来到中国。即使它叫这个名字,也是财产税的一种,而且可能是一个很奇怪的,并不符合市场经济基本制度的税种。对此,我们最好不要有幻想。

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发布时间:2017-11-19 20:47

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