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_转让北京饭店股权 新华人寿剥离房地产业务

2017-11-22 05:15

记者 胡芳洁 本报独家获悉,新华人寿保险股份有限公司(以下简称“新华人寿”)有意将其所持有的北京紫金世纪置业有限公司(以下简称“紫金世纪”)24%的股权在上海联合产权交易所挂牌转让,挂牌底价21.5亿元。

紫金世纪是为北京饭店二期扩建工程而成立的项目公司 ,旗下并无其他资产。而北京饭店二期的公寓(住宅)部分,正是北京知名的高端项目霞公府。

缘由

北京饭店二期地块位于北京饭店北侧、王府井步行街入口处。项目规划总建筑面积27.48万平方米,由商业、酒店式公寓、公寓(住宅)三部分组成,其中公寓(住宅)部分即高端项目霞公府,目前,霞公府的成交均价已经达到98474元/平方米。

8月15日,新华人寿将所持紫金世纪24%的股权在上海联合产权交易所进行了意向挂牌,底价为经评估备案后净资产所对应的股权价值21.5亿元人民币。

据一位参与交易的知情人士向本报透露:“新华人寿在此时剥离该部分资产是迫于无奈,目前新华人寿A+H股的IPO计划正进入关键时期,上市计划已经得到保监会的审批通过,根据监管层要求,新华人寿需要将房地产业务剥离,为上市扫清最后的障碍。”

据了解,新华人寿期望最早能在今年10月开始IPO计划。随着这一时间的临近和各方面程序的逐渐完成,其房地产业务的剥离显得迫在眉睫。

新华人寿与北京饭店二期之间的“纠缠”由来已久。在2005年该项目开始之初,新华人寿为第一大股东,占60%股份,北京饭店(母公司为首旅集团)占40%。后来随着新华人寿被国有化、首旅集团对项目公司紫金世纪进行两次增资扩股,新华人寿所占股份被稀释至24%,目前,该项目的另外两个股东是北京饭店和丰盛世纪置业有限公司,分别持股51%和25%,而这两个公司都是首旅集团的全资子公司。

5年沉浮之后,该项目的住宅部分霞公府在2010年8月面市,已经全部取得预售许可证,2011年底可交付使用;酒店式公寓和商业部分,目前主体结构和外立面装修已经完成,将在2012年底全部完工并交付使用。眼看“收成”即将到来之际,新华人寿却“不得不”与其说再见了。

价值

“这次股权的转让,可以说是有担忧的,一来股份占比少,主导权仍在大股东手中;二是银根紧缩,目前市场的大氛围并不好。”上述知情人士表示,此外,该笔交易的绝对金额大,对买家的购买能力也是很大的考验,不过王府井核心地段、准现房条件,不确定因素小,依然会让该项目具备强大的吸引力。

北京饭店二期位于京城最核心区域,注定此次股权转让必然金额巨大。其在上海联合产权交易所的拟挂牌价格,挂牌底价为21.5亿元。本报获得的一份此次股权转让的财务文件显示,紫金世纪账面净资产是24.97亿元,评估机构对紫金世纪置业的初步评估值为89.54亿元,评估价格的模拟市净率(模拟市价总值/净资产)为3.59。

据预测,仅以霞公府和酒店式公寓可售面积全部售出计算,可获得7.47亿元的净利润,24%股权对应可分配利润为1.7928亿元,以此计算净利润回报率为8.34%。当然,这是在这部分面积顺利变现的基础上。

除了霞公府和酒店式公寓的销售利润外,商业面积的经营收入和资产增值,将为潜在投资者带来长期回报。目前,该项目酒店式公寓和商业面积未来将如何经营,现在还没有最后确定。可见,购入该项目的购买者,必然是追求长期稳定回报,以及看重未来资产增值的,而不是期望短期变现的。

据了解,外资、民间资本,将成为此次股权出让的重点关注对象;联合购买体,也将成为可接受的方式。

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发布时间:2017-11-22 05:15

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